Gezellig samenwonen! Maar waar moet je op letten als één van jullie al een hypotheek had én meer geld inbrengt?

Gezellig samenwonen! Maar waar moet je op letten als één van jullie al een hypotheek had én meer geld inbrengt?

De situatie

Na lange tijd nam een cliënt (laten we hem A noemen) weer contact met me op. In 2012 kocht hij zijn eerste woning. Inmiddels heeft hij al enkele jaren een vriendin, B. Ze wonen al een tijdje samen en wilden graag groter gaan wonen. En die droomwoning hebben ze gevonden: Een prachtige hoekwoning uit 2019 met energielabel A. De totale koopsom, inclusief kosten, kwam uit op € 600.000. De oude woning wordt verkocht voor € 300.000, met daarin een overwaarde van € 150.000. De nog lopende hypotheek van A bedroeg dus ook € 150.000.

De oplossing

We hebben natuurlijk besproken wat financieel het meest verstandig zou zijn. Hoe zit het met hun budget, hoeveel kunnen ze sparen, en wat voor hypotheek past daarbij? Maar dit blog gaat niet over de financiering zelf. Het gaat over de fiscale en juridische verdeling. Want die vraagt extra aandacht in situaties zoals deze.
Dit zijn de belangrijkste uitgangspunten:

• A en B verdienen ongeveer evenveel
• Er zijn geen trouwplannen
• De nieuwe woning kost € 600.000
• Ze kopen de woning ieder voor 50%
• A brengt € 150.000 eigen geld in
• A heeft 13 jaar hypotheekverleden

Fiscaal

De Belastingdienst let in dit soort situaties vooral op een aantal belangrijke punten:

• Wat is de overwaarde? 

De zogeheten eigenwoningreserve)

• Hoeveel jaren hypotheekrenteaftrek zijn er al gebruikt?

30 jaar termijn

• Is er sprake van overgangsrecht? 

Bijvoorbeeld wanneer iemand vóór 2013 een hypotheek had en dus nog aflossingsvrij mag lenen.

• Heeft iemand een aflossingsstand? 

Dit is het geval wanneer iemand (verplicht) de hypotheek maandelijks aflost (annuïteiten/lineair)

A en B willen natuurlijk zo gunstig mogelijk gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek. Daarvoor zijn twee dingen belangrijk:

1. De wettelijke verdeling

Eenvoudig gezegd ziet die er als volgt uit:

€ 600.000 benodigde financiering
– € 150.000 inbreng eigen geld van A
= € 450.000 te financieren

A: € 225.000
Maar maximaal € 150.000 eigen woning schuld (zie bij draagplicht)

B: € 225.000
Maar maximaal € 300.000 eigen woning schuld

Eigen woning schuld = Het deel van de hypotheek waarover de rente aftrekbaar is

Wat valt hier op:

• De bedragen kloppen fiscaal gezien niet per persoon
• Alles wordt op één hoop gegooid, waardoor B in feite onterecht 13 jaar hypotheekverleden van A "krijgt"

De wet biedt wat ruimte via regelingen als de ophogingsregeling en de kan-bepaling, maar in dit geval waren die fiscaal niet gunstig en dit is te technisch voor dit blog.

2. De interne draagplicht

Dit komt simpel gesteld op het volgende neer:

€ 600.000 / 2 = € 300.000 per persoon

A:
– € 300.000 aandeel
– € 150.000 inbreng
= € 150.000 schuld (1/3 van totale hypotheek)

B:
– € 300.000 aandeel
– € 0 inbreng
= € 300.000 schuld (2/3 van de hypotheek)

Om niet van de wettelijke verdeling (bij 1) maar om wel van deze interne draagplicht gebruik te kunnen maken, is het van belang dat er een overeenkomst wordt opgesteld. Dit heet de interne draagplicht overeenkomst.

Daarin wordt afgesproken:

• Dat beiden 50-50 eigenaar zijn
• Dat beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de hele hypotheek (Dat vereist een geldverstrekker altijd en betekent dat je altijd volledig aansprakelijk bent voor de schuld, ook als je partner niet (meer) betaalt)

• En – het belangrijkste – dat de schuldverdeling wordt vastgelegd volgens deze interne afspraak

Waarom is dit belangrijk:

• A behoudt het recht om € 150.000 aflossingsvrij te lenen
• B behoudt het recht op volledige hypotheekrenteaftrek voor 30 jaar

Kosten van de huishouding

De hypotheek wordt samen betaald. Deze valt onder de kosten van de huishouding.

Stel: de maandlasten bedragen € 1.250, waarvan € 800 rente en € 450 aflossing.
Wie betaalt wat?

In een draagplicht overeenkomst wordt standaard uitgegaan van de verdeling in het schuldaandeel:

• A betaalt 1/3 van de aflossing → € 150
• B betaalt 2/3 van de aflossing → € 300
• De rente (€ 800) wordt 50/50 verdeeld → € 400 per persoon

Dus in totaal:

• A betaalt € 550 per maand
• B betaalt € 700 per maand

Wil je de lasten juist 50/50 verdelen (ieder € 625)? Dat mag ook. Maar dan betaalt A eigenlijk meer dan nodig is. Dat kan prima, zolang je daar samen duidelijke afspraken over maakt.

Juridisch

Belangrijk: De eenmalige inbreng van € 150.000 van A moet goed worden vastgelegd. Dat gebeurt in een vergoedingsrecht overeenkomst.

Hierin spreek je af wat er met die inbreng gebeurt als jullie ooit uit elkaar gaan of de woning wordt verkocht.

Je hebt daarbij twee keuzes:

1. Nominaal vergoeden (standaard wanneer niet getrouwd)
   → Wat je erin stopt, krijg je eruit: € 150.000 blijft altijd € 150.000.
2. Evenredig vergoeden (standaard wanneer wel getrouwd)
   → De inbreng groeit (of krimpt) mee met de waarde van de woning. Als de woning in waarde verdubbelt, verdubbelt ook de inbreng. Deze bedraagt dan € 300.000.

Samenlevingscontract

Laat de notaris weten wat jullie onderling hebben afgesproken en lever de overeenkomsten aan. Dan kan hij of zij dit netjes meenemen in het samenlevingscontract.

Tot slot

Het gaat hier vaak om grote bedragen. Dus leg alles goed vast, juist nu jullie het nog gezellig hebben samen. Want nu kun je het samen bespreken, zonder gedoe of emoties.cLater – als er ooit iets verandert – is alles dan netjes geregeld.
Dan hoeven jullie je alleen nog maar te richten op wat echt belangrijk is:Gezellig samenwonen.