Familielening: Let op bij een te hoge rente

Familielening: Let op bij een te hoge rente

De situatie

Onlangs sprak ik een nieuwe cliënt over een bestaande lening bij ouders. Cliënt heeft een eigen woning. De aankoop destijds werd gefinancierd met eigen spaargeld, een schenking van de ouders en een lening van de ouders. De lening werd op 1 juni 2020 verstrekt en had een annuïteiten vorm met een oorspronkelijke hoofdsom van € 250.000. De rente werd onderling vastgesteld op 8% per jaar. Het idee achter deze regeling was om belastingvoordeel te behalen voor de cliënt, terwijl de ouders een deel van de hogere maandlasten konden teruggeven als schenking, zodat de cliënt minder zou betalen dan bij een lening bij een commerciële geldverstrekker.

De oplossing

Naast het bespreken van de huidige financiële situatie van cliënt, heb ik de specifieke lening afspraken met cliënt doorgenomen. 

Beleid van de Belastingdienst

De Belastingdienst heeft enkele jaren geleden beleid/richtlijnen gepubliceerd over dit soort leningen. 

Kort gezegd moet er aan vier voorwaarden worden voldaan:

1] Er moet sprake zijn van een geldlening
Er moeten duidelijke afspraken zijn over de hoofdsom, zekerheden aflossing en rente. Als de rente terug wordt geschonken, is er geen lening en is de rente dus niet aftrekbaar en ziet de fiscus dit als schenking. Wanneer wordt terug geschonken mag er dus geen causaal verband zijn. De schenking(en) mogen dan zeker niet per maand zijn maar per een langere termijn.

2] Voldoen aan de voorwaarden in de Wet inkomstenbelasting 2001
De lening moet worden gebruikt voor de aankoop, verbouwing of verbetering van de eigen woning. In geval van cliënt moet deze lening minimaal o.b.v. annuïteiten volgens een contractueel aflosschema worden afgelost in uiterlijk 360 maanden. Dit geldt voor leningen afgesloten na 1 januari 2013. Per deze datum geldt deze voorwaarde. Voor 1-1-2013 mocht de lening ook aflossingsvrij worden afgesloten. Dit mag ook als een lening van voor 1-1-2013 geheel wordt overgesloten in een nieuwe lening. Om gebruik te maken van het fiscale voordeel voor de rente aftrek moet aangifte inkomstenbelasting worden gedaan. 

3] Maximale opslag voor extra voorwaarden
Er mag een hogere rente c.q. opslag worden gerekend als deze zien op bijvoorbeeld boetevrij aflossen enz. Deze opslag mag maximaal 0,20% bedragen. Dan is deze opslag ook geheel aftrekbaar. Bij een hogere opslag is de gehele opslag niet aftrekbaar.

4] De rente moet marktconform zijn
De rente moet zakelijk c.q. marktconform zijn. Er moet worden uitgegaan van het gangbare rentepercentage bij de meest vergelijkbare lening die onder marktomstandigheden ook bij een geldverstrekker zou zijn afgesloten.

Vaststellen marktrente belastinginspecteur

• De inspecteur kijkt altijd eerst wel rentepercentage banken en andere financiële instellingen zouden aanbieden bij een zelfde lening met eenzelfde rentevast periode. Ook kijkt hij naar zekerheid. Is er bijvoorbeeld hypotheekrecht gevestigd? Dat is een extra zekerheid waardoor een lagere rente gerechtvaardigd is. En een hogere rente wanneer dit er niet is. Ook wordt gekeken naar het rentepercentage waar de bank vanuit gaat als zij de lening inschalen t.o.v. de marktwaarde van de woning.
• Is de afgesproken rente hoger dan de marktrente? Dan is de rente niet volledig aftrekbaar. 
• Omdat het aflosschema afhankelijk is van de hoogte van de rente, voldoet dit schema ook niet meer. Daardoor wordt ook niet meer voldaan aan de contractuele aflosverplichting, waardoor de lening niet meer voldoet als “eigenwoningschuld”. Hierdoor bestaat er in 1 keer geheel geen recht op aftrek meer.

Goedkeurend besluit (29 januari 2025)

Een goedkeurend besluit is een aanpassing of een aanvulling op de wetgeving.

Dit besluit maakt het mogelijk om annuïteitenleningen alsnog als "eigenwoningschuld" aan te merken, waardoor de rente aftrekbaar blijft. Dit besluit geldt terug tot 1 januari 2013, mits aan vijf voorwaarden wordt voldaan:

1. Marktrente vaststellen

Dit is zelf te doen a.d.h.v. de voorwaarden of de belasting inspecteur kan dit doen. Eenmaal goed vastgesteld, dan moet de contractuele rente en het aflosschema worden aangepast naar deze marktrente. Alleen deze marktrente is namelijk aftrekbaar.

2. Omvang lening opnieuw berekenen

Deze moet opnieuw worden berekend alsof vanaf de start van de lening een marktconforme lening werd afgesproken. Deze nieuwe omvang van de lening is dan de basis voor het aflosschema.

3. Vaststelling en aanpassing marktrente

De marktrente staat vast bij een onherroepelijke aanslag inkomstenbelasting. Je hebt 6 weken de tijd om bezwaar aan te tekenen en dus ook maar 6 weken de tijd om de rente en het aflosschema aan te passen.

4. Blijkt de omvang van de lening lager geworden door de lagere marktrente? Dan is het verschil tussen de oude- en nieuwe omvang een box 3 lening. Over dat deel is de rente niet aftrekbaar.
5. De eerder onterecht in aftrek gebrachte te hoge rente wordt met terugwerkende kracht gecorrigeerd tot de ingangsdatum van de lening. 

Gevolgen vaststellen marktrente en nieuwe lening voor cliënt

• Marktrente: 

Uitgaande van de situatie van cliënt zou een rente van 4,5% marktconform zijn geweest.

• Omvang lening: 

Op dit moment bedraagt de schuldrest van de lening afgerond € 238.500 bij 8,00% rente op jaarbasis. Bij een rente van 4,50% zou dit afgerond € 229.000 zijn geweest. Het aflosschema en de rente moeten direct worden aangepast. Er moet uiteraard worden uitgegaan van een lening van € 229.000. 

• Box 3 deel:

Het deel van € 238.500 -/- € 229.000 = € 9.500 valt in box 3. Hierover bestaat geen recht op aftrek.

• Gevolgen rente aftrek met terugwerkende kracht

De rente is alleen aftrekbaar over de marktrente. Er wordt afgerond € 700 per maand teveel aan rente in rekening gebracht en daardoor is hierover ook onterecht teveel rente aftrek verleend. Dit verschil moet worden gecorrigeerd in de belastingaangifte

Conclusie

Familieleningen waren vooral vroeger voordelig, vooral als er een hoge rente werd afgesproken die aftrekbaar was voor de cliënt. De ouders konden een deel van de maandlasten teruggeven, waardoor iedereen voordeel had.

Door de aflosplicht en de inhoud van dit blog kan het verstandig zijn om je familielening eens goed tegen het licht te houden. 

Daarnaast kan de lening inmiddels ook belastingtechnisch anders uitpakken dan verwacht. De vordering van de schuldeiser op kinderen valt in box 3. Maar dan niet als “spaargeld” voor het vaststellen van het fictief rendement maar als “overige bezitting”. Het kan dus goed zijn om de lening opnieuw door te nemen en indien nodig aan te passen.