Een nieuwbouwwoning kopen: wat komt er allemaal bij kijken?

Een nieuwbouwwoning kopen: wat komt er allemaal bij kijken?

Het kopen van een nieuwbouwwoning is een grote stap. Het vraagt om veel voorbereiding en aandacht. Daarom is dit blog iets langer. 

De situatie

Mijn cliënt woont al meer dan 20 jaar in een woning die bijna 100 jaar oud is. De woning heeft achterstallig onderhoud en heeft het energielabel E, wat betekent dat er veel geïnvesteerd moet worden om de woning te verduurzamen. Dit betekent dat er hoge kosten moeten worden gemaakt. Daarnaast speelt ook al langer de gedachte om te verhuizen. Daarom schreef mijn cliënt zich in voor een nieuwbouwproject in de buurt. En tot grote vreugde werden ze ingeloot. Maar hoe verder?

De oplossing

De oplossing is natuurlijk afhankelijk van de financiële situatie van mijn cliënt, maar er zijn een aantal belangrijke zaken die bij de aankoop van nieuwbouw altijd spelen.

1. De verkopend makelaar

• Voordat je je inschrijft voor een nieuwbouwproject, vraagt de verkopende partij om je financiële situatie te checken. Dit gebeurt vaak via een financiële scan. Nadat mijn cliënt zich had ingeschreven, heb ik samen met hen hun financiële positie doorgenomen en de scan ingediend. Aansluitend ontving cliënt het positieve nieuws dat ze werden ingeloot.
• Vervolgens kreeg mijn cliënt een gesprek met de makelaar, waarin veel informatie werd gedeeld over belangrijke data, termijnen, kosten en afspraken. Het is cruciaal om op dit moment goed op te letten, omdat je hier al veel beslissingen moet nemen. Ook ontvingen ze een concept koop-aanneemovereenkomst. Hierin staat heel veel inhoud met juridische termen wat van groot belang is om dit goed door te nemen.  
• Na ondertekening van de koopakte had mijn cliënt twee maanden om de financiering rond te krijgen. Maar let op: 
  • De omgevingsvergunning is niet altijd al geregeld. Soms duurt het lange tijd voordat alles in orde is.
  • Ook moet er een minimaal aantal woningen zijn verkocht, waarna er pas gepasseerd kan worden. 

Laat je hierover goed informeren. Want dan is alles dan wel geregeld voor de hypotheek. Maar dan kan er niet worden gepasseerd. De hypotheekofferte kent een geldigheid van een aantal maanden. Als die termijn verloopt, vervalt de offerte. Alles moet dan weer opnieuw worden geregeld.

2. Wie betaalt de kosten?

• Bij nieuwbouw betaal je “Vrij Op Naam” (VON) wat o.a. betekent dat je geen overdrachtsbelasting betaalt. In tegenstelling tot bij bestaande bouw, waar je vaak “kosten koper” (K.K.) betaalt. Dit scheelt, want waar je bij bestaande bouw al snel € 15.000 aan eenmalige kosten betaalt, is dit bij nieuwbouw vaak maar zo'n € 5.000. 
• De kosten die je wel betaalt zijn bijvoorbeeld:
  • Advieskosten voor de hypotheek
  • Notariskosten voor de hypotheekakte
  • De borgstellingsprovisie voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG), al is dat niet altijd van toepassing, zoals bij mijn cliënt.
• Daarnaast kunnen nog de volgende kosten gelden bij nieuwbouw:
  • Bouwrente (zie later)
    • Deze kosten zijn er niet altijd. Bij mijn cliënt waren deze er wel.
• • Renteverlies tijdens de bouw (zie later)
    • Deze kosten zijn er ook niet altijd. Bij mijn cliënt waren deze er niet.

3. Wat is de koop- en aanneemsom?

De koopsom van een nieuwbouwwoning bestaat uit:

• De grondprijs en 
• De aanneemsom (de prijs van de woning zelf). 

Daarnaast kan er bouwrente bij komen. Dat zijn de kosten die de verkopende partij heeft gemaakt (voor hun financiering) en die door berekenen. Bouwrente wordt opgedeeld in twee soorten:

• Bouwrente tot ondertekening van de koopovereenkomst
  • Deze kosten horen bij de koopsom van de woning.
  • Deze kosten zijn niet aftrekbaar. 
  • De rente over de kosten is dan wel aftrekbaar.

• Bouwrente na ondertekening van de koopovereenkomst
  • Deze kosten horen bij de financiering van de woning.
  • Deze kosten zijn wel aftrekbaar. 
  • De rente over de kosten is dan niet aftrekbaar. 

4. Meerwerk: Wat wil je zelf nog aanpassen?

Meerwerk betekent de aanpassingen die je zelf wilt doen in de woning, zoals het plaatsen van een keuken of badkamer, of het stuken van de muren. Deze kosten komen bovenop de oorspronkelijke koopprijs.

5. Belangrijke data

Er zijn verschillende belangrijke data bij de koop van een nieuwbouwwoning:

• Ondertekening van de koop-aanneemovereenkomst

Hier begint het allemaal.

• Financiering rond hebben

Je hebt meestal 2 maanden na de ondertekening om je hypotheek rond te krijgen.

• Passeerdatum (notaris) 

Vanaf deze datum gaan de maandlasten voor de nieuwe hypotheek (en de overbruggingshypotheek) in. De maandlasten zijn oplopend. Zie later in dit blog.

• Opleverdatum

Op deze datum zijn de nieuwe hypotheeklasten nagenoeg maximaal. Alleen het meerwerk moet nog worden uitgevoerd. Als dat is betaald en de maandlasten daarover moeten worden betaald, zijn de maandlasten maximaal.

• Overdracht van de oude woning 

De overbruggingshypotheek en de bestaande hypotheek worden afgelost. De totale maandlasten worden veel lager.

NB: Enerzijds omdat de overbruggingshypotheek vaak lager wordt aangehouden (vaak wordt 90% van de te verwachten verkoopprijs aangehouden) en anderzijds omdat de woning vaak tegen een hogere verkoopprijs wordt verkocht, is de feitelijke overwaarde hoger dan de overbruggingshypotheek. Dit bespreek ik altijd met cliënt. Wanneer deze feitelijke hogere overwaarde t.o.v. de overbruggingshypotheek niet worden gebruikt voor de aflossing van de hypotheek, dan is de rente hierover niet aftrekbaar.

6. (Nieuw)bouwdepot?

• Als je passeert bij de notaris moet de grond, en soms ook de eerste bouwtermijn, worden voldaan. Let op: Eigen geld moet altijd eerst gebruikt worden. Sluit je een overbruggingshypotheek, dan geldt dat als eigen geld. Dit zijn dure leningen. 
• De overige bouwtermijnen en het meerwerk worden aangehouden in een depot. 
• Over dit depot krijg je (bij de meeste geldverstrekkers) vaak dezelfde rente vergoed als de rente die je moet betalen.
• Zodra de aannemer een bouwtermijn betaald wilt hebben, wordt dit uit het depot betaald en worden de maandlasten daarmee iets hoger. 
• Over het bedrag dat is opgenomen/geleend betaal je rente en over het bedrag in depot krijg je rente. Je mag de eerste 2 jaar dan de betaalde rente minus de te ontvangen rente aftrekken. 
• Vaak duurt de bouw niet langer dan 2 jaar. Als dat wel het geval is, dan is de betaalde rente niet meer aftrekbaar en de ontvangen rente wordt ook niet belast. Wat nog in depot aanwezig is, is een bezitting in box 3 en de lening een schuld in box 3. Zodra het geld wordt gebruikt voor de bouw volledig aftrekbaar. De ontvangen rente is onbelast.

7. Maandlasten: Houd rekening met oplopende kosten

Dubbele/totale lasten

Vaak en zo ook bij mijn cliënt speelden hierin 3 belangrijke zaken:

1. Bestaande hypotheeklasten

Mijn cliënt had nog een relatief lage rente op de bestaande hypotheek. Het bleek voor hen veel gunstiger om deze mee te verhuizen. Het is dan wel zo dat de geldverstrekker de lage rente op de bestaande hypotheek aanpast naar de actuele rente. Vaak wordt dit dan een maand variabele rente. De maandlasten voor de bestaande hypotheek wordt dan hoger. Zonder rekening te houden met aflossing, gaat de rente bedragen:

Bestaande hypotheek : € 400.000 * 1,7% (was) = €     567 per maand. 

Bestaande hypotheek : € 400.000 * 4,0% (wordt) = € 1.333 per maand.

Zolang de bestaande hypotheek van kracht blijft, zijnde bruto rente lasten dus € 766 per maand hoger.

2. Lasten overbruggingshypotheek

Dit is een tijdelijke hypotheek. Dat is een nadeel voor geldverstrekkers en daarom is de rente vaak relatief hoog. Op het moment van schrijven bedraagt deze zelfs afgerond 5% op jaarbasis. 

Overbruggingshypotheek: € 300.000 * 5% = € 1.250 per maand

NB: Gezien deze hogere rente kan het aan te raden zijn om de overbruggingshypotheek zo laag mogelijk aan te houden en de ‘normale ‘ hypotheek met hetzelfde bedrag te verhogen. De rente over de ‘normale’ hypotheek is namelijk lager. Uiteraard moet dit wel haalbaar zijn en moet deze ‘normale’ hypotheek die als overbrugging geldt wel boetevrij af te lossen zijn.

3. Nieuwe hypotheeklasten

• De uiteindelijke hypotheek bedraagt € 600.000. De totale maandlasten bedragen € 2.045 bestaande uit rente en aflossing. Een deel dus de lage rente en een deel hogere rente. 
• Daarnaast is er dus een overbruggingshypotheek van € 300.000 waarover € 1.250 moet worden betaald (zie bij punt 2). 
• De maximale maandlasten bedragen dan € 2.045 + € 1.250 = € 3.295.

Dit zijn de maandlasten na oplevering en na het betalen van het meerwerk.

Bij aanvang is de hoofdsom en zijn de maandlasten lager. Dit komt omdat er dus geld in het bouwdepot wordt aangehouden. Alleen over de opgenomen bedragen moet rente worden betaald. Bij aanvang moet € 400.000 worden betaald. 

Bij cliënt geldt het volgende bij aanvang:

€ 1.250 | rente per maand | € 300.000 wordt betaald met de overbrugging 

€     300 | rente per maand | € 100.000 wordt betaald met de hypotheek  

€     875 | aflossing per maand* 

---------- 

€ 2.425 | maandlasten bij aanvang

€ 1.333 | maandlasten bestaande hypotheek

----------

€ 3.758 | totale maandlasten bij aanvang

* Aflossingen: Deze moet vanaf aanvang wel volledig worden betaald. Dat is logisch, omdat er een bepaalde aflosperiode is afgesproken. Dit begint natuurlijk op de passeerdatum.

Deze maandlasten worden stapsgewijs verhoogd zodra er termijnen aan de aannemer moeten worden betaald. 

De maximale maandlasten bedragen uiteindelijk:

€ 1.333 | bestaande hypotheek

€ 1.250 | overbruggingshypotheek

€ 2.045 | nieuwe hypotheek

----------

€ 4.628

Na verkoop van de bestaande woning vervallen de maandlasten van de bestaande hypotheek en de overbruggingshypotheek waardoor de maandlasten van € 2.045 blijven.

Voorlopige teruggave:

Omdat de rente op de bestaande hypotheek hoger is, bestaat er mee recht op belastingvoordeel. Daardoor en omdat cliënt deze totale lasten uit eigen geld wilde betalen (dus geen renteverlies wilde meefinancieren) hebben we de voorlopige teruggave tijdelijk verhoogd. Vanwege de oplopende lasten, moeten we dit ongeveer 2 x per jaar aanpassen. 

8. Renteverlies tijdens de bouw

Ik heb deze eerder in dit blog bij “kosten” vermeld, omdat je dit renteverlies ook mag meefinancieren. Mijn cliënt wilde dit niet. Maar renteverlies is er wel altijd. Dat heeft vooral te maken met het bedrag wat al is opgenomen en het bedrag wat in depot staat. Per saldo is het bedrag wat moet worden betaald hoger. Dat is het renteverlies. Dit renteverlies mag je meefinancieren. Deze kosten zijn dan eenmalig fiscaal aftrekbaar. De rente erover is niet aftrekbaar.

Bij cliënt geldt bij aanvang het volgende renteverlies:

€ 1.800 | € 600.000 totale hypotheek waarover rente wordt betaald

€ 1.500 | € 500.000 blijft in depot waarover rente wordt ontvangen

---------

€     300 | Renteverlies | daadwerkelijke maandlasten | Aftrekbaar

9. Lange periode van dubbele lasten

Wanneer je een bestaande woning koopt, kan je eigenlijk direct al de bestaande woning te koop zetten. Op die manier kunnen er maximaal enkele maanden zitten tussen de overdracht van de nieuwe woning en de bestaande woning. De periode van dubbele lasten is daarmee relatief kort. Bij nieuwbouw kan het som wel anderhalf tot twee jaar duren voordat de woning wordt opgeleverd, waarna er ook nog een aantal eigen verbouwingen (het meerwerk) moeten worden uitgevoerd. De periode van dubbele lasten is daarmee lang.

Voordelen van nieuwbouw

Eén van de grote voordelen aan het kopen van een nieuwbouwwoning is dat je de komende 15 jaar geen onderhoudskosten meer hoeft te betalen. Tegelijk koop je een woning die op dit moment aan de nieuwste duurzaamheidseisen voldoet. Los van eigen (extra) verduurzamingswensen, zijn deze kosten de komende jaren ook niet te verwachten. De meeste nieuwbouw woningen worden opgeleverd met een energielabel A+++ of zelfs A++++. Hierdoor is het ook een groot voordeel dat de energiekosten vaak (veel) lager zijn dan bij een bestaande woning.