Hypotheek niet haalbaar op inkomen? Verlengen van de looptijd als oplossing

Hypotheek niet haalbaar op inkomen? Verlengen van de looptijd als oplossing

De situatie

Een cliënt vroeg om advies omdat zijn financiële situatie een uitdaging vormde.  

Hier zijn de belangrijkste details:

• Inkomen: € 43.000 bruto per jaar.
• Woningwaarde: € 320.000.
• Hypotheek: € 192.000, afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) op 1-3-2011. Bestaat uit een bankspaar- en een aflossingsvrije hypotheek. Rente: 1,90%, vast voor 16 jaar. Maandlasten: € 525.
• Spaarrekening: € 34.000 op de bankspaarrekening.
• Persoonlijke lening: € 6.000 openstaand, met maandlasten van € 155.

Belangrijkste wensen en prioriteiten:

• Onderhoudskosten: Noodzakelijke verbouwing van € 34.000 om de woning in goede staat te houden.
• Duidelijkheid in budget en meer kunnen sparen.
• Financieel meer ruimte creëeren.

Probleem

Op basis van het inkomen was er onvoldoende leencapaciteit om de verbouwing te financieren, zelfs zonder de persoonlijke lening. Cliënt wilde echter graag een oplossing vinden zonder de financiële druk te verhogen.

Het stappenplan

1. Inzicht in budget en spaargedrag

• We begonnen met een uitgebreide analyse van het budget. 
• Wat kan er gespaard worden?
• Is er discipline om dat spaargeld ook echt opzij te zetten?
  • Op deze manier had cliënt meer inzicht en duidelijkheid in de financiële positie.
  • Op basis hiervan hebben wij een goed spaarplan opgezet
• Wat is de maximaal acceptabele maandlast, uitgaande van de huidige lasten (€ 525 hypotheek + € 155 lening) = € 680?
  • Uit deze analyse bleek dat een maandlast € 800 per maand acceptabel was. Waarbij nog voldoende gespaard kan worden.

2. Oplossing: verlengen van de looptijd

Om de benodigde financiering mogelijk te maken, stelde ik voor om:

• De looptijd van de hypotheek te verlengen naar 30 jaar. Bij 30 jaar wordt een hogere leen capaciteit behaald dan bij een kortere looptijd. Dit bracht de volgende veranderingen met zich mee:
  • NHG vervalt: 
    • Hierdoor wordt de hypotheek niet langer gedekt door NHG.

• • Gebruik van bankspaarsaldo:
    • Het saldo van de bankspaarrekening welke gekoppeld is aan de hypotheek (€ 34.000) werd gebruikt om de hypotheekschuld te verlagen.

Dit zijn in de basis nadelige keuzes. Maar wel noodzakelijk. Anders was de hypotheek niet haalbaar en konden de noodzakelijke verbouwingen niet worden uitgevoerd.

Aanpassing hypotheek

Door deze keuzes was ook een verdere aanpassingen in de hypotheek nodig:

• Lineaire aflossing:
  • Het omgezette deel van de hypotheek werd lineair afgelost over 29 jaar en 5 maanden. Bij voorkeur was dit veel sneller, maar dit was de kortst mogelijke looptijd o.b.v. de leen capaciteit.
• Verhoging van de hypotheek:
  • Dit deel werd ook lineair afgelost, over 30 jaar.
  • Ik koos voor lineair omdat er dan (in het eerste deel van de looptijd) sneller wordt afgelost en de maandlasten jaarlijks lager worden.
• Rentevast periode:
  • Voor de verhoging koos ik een rentevast periode van 10 jaar. Bij een langere periode zou de rente hoger zijn. Door een hogere rente worden de maandlasten ook hoger en daarmee de leencapaciteit lager. Bij een kortere rentevast periode zou de rente lager kunnen zijn. Het nadeel daarbij is alleen dat de bank dan moet rekenen alsof de rente 5% bedraagt. Deze fictieve rente is hoger dan de werkelijke rente van 10 jaar vast. Daarmee zou de leencapaciteit te laag uitvallen. Vanaf 10 jaar mag met de werkelijke rente worden gerekend. De periode van 10 jaar kent de laagste rente. Daarom adviseerde ik deze rentevast periode.

Het nadeel aan het verlengen van de looptijd is:

• Dat de schuldrest afgerond € 32.000 hoger is over 16 jaar t.o.v. de bestaande situatie. 
• De persoonlijke lening over 8 jaar zou zijn afgelost en nu over een periode van 30 jaar. 

Aanvullende strategie: beleggen voor flexibiliteit

Om de nadelen van de langere looptijd te compenseren, stelde ik een beleggingsplan voor:

1. Beleggen voor de hogere schuldrest over 16 jaar:

• € 100 per maand beleggen gedurende minimaal 16 jaar.
• Verwacht rendement: 6% per jaar.
• Doelkapitaal: € 32.265, gelijk aan de schuldrest in de huidige situatie.

2. Beleggen voor de persoonlijke lening:

• € 50 per maand beleggen gedurende 8 jaar.
• Verwacht rendement: 5% per jaar.
• Doelkapitaal: € 6.000, waarmee de hypotheek kan worden afgelost.

Resultaat

Nieuwe maandlasten:

• Hypotheek: € 650.
• Beleggen: € 150.
• Totaal: € 800, wat volledig binnen het budget past.

Voordelen:

• De noodzakelijke verbouwing kan plaatsvinden.
• Cliënt heeft nu een duidelijk budget en spaarsysteem.
• Er wordt elke maand minimaal € 300 gespaard, wat zorgt voor extra financiële zekerheid.

Met deze aanpak kon aan de prioriteiten van de cliënt worden voldaan, terwijl de financiële risico’s beheersbaar bleven.